深圳城中村为什么要「统租」

从5月中旬开始发酵，到6月初的暂缓

关于深圳白芒村统租的争议，持续了半个多月的时间，且一直处在舆论中心

房东、租户、官方，多方矛盾在互联网上迅速放大

当然，需要强调的一点是，引起争议，并不意味着政策本身好与不好

利益牵扯较多时，执行端遇到各种各样的问题，也是难免的

而到6月5日，白芒村统租项目工作人员回应称：签约工作已暂缓

至此，白芒村的争议暂时告一段落，但关于深圳城中村统租的讨论，仍在继续

如今回过头来看，这段时间各方的声音，也引起了我们的一些思考：

为什么深圳城中村统租引起了这么大争议？

甚至一开始就卡在各方矛盾点上，无法继续推进？

城中村统租，最大的争议点到底在哪里？

于是，在事件暂缓的今天，我们尝试用思辨的方式，去挖掘深圳城中村统租背后更深层次的意义

并与各位一同探讨

01

统租引起争议的直接原因，是太过突然

尤其对一些居住在城中村的低收入者来说，很多人是突然收到搬离通知的

比如5月中旬，白芒村统租签约后，就有很多租户被要求在6月底前退房

作为南山区西丽街道的万人城中村，白芒村约有500个房屋，是整个南山区的租房水平中，价格偏低的

统租消息传出后，周边的民房基本都在涨价，很多人一时难以接受租金落差，无法在附近找到更合适的房子

而一些未到期的租房合同中，房东的补偿方案也并无标准，全凭人品

一部分租户搬离的补偿方案是免去当月房租，不过，还有一部分人连押金都拿不回来

不仅如此，还有子女上学问题

以村里的白芒小学为例，按深圳市规定，家长要在区域内居住一年以上才能申请子女学位

如今突然被要求搬离，直接影响了适龄儿童的入学进度

同一时间，一位房东在网上发布的关于2倍租金回报的言论，也引起了租户不满

为了验证，我查了一下这次城中村统租的定义

简单来说，就是政府把城中村打包运营，再对房源进行一定程度的改造，提供给低收入群体或特殊人才

属于公共性质的福利房屋

所以统租后，实际上的租金回报，可能并不像网传的高出两倍以上

但面对大量搬离租户的房源需求，有的房东已经闻声看涨了

而这部分租户，对价格又是比较敏感的

原本便宜的城中村，传出之后可能会涨价的消息，也就带动了很多人的抵触情绪

为此，6月3日，深圳发布在《关于白芒村统租，街道最新回应》中做出了官方解答

以下是南山区西丽街道致居民的一封信

来源：深圳发布

综合整治项目工作人员称，白芒村统租工作已经暂缓，标语也被撤下

之前已签约的保持推进，未签约的后续如何还是未知

6月5日，深圳发布继续发声，在《稳妥有序推进城中村保障性住房品质化安全改造提升工作》一文中，明确了城中村统租的后续工作原则

我总结了下，主要有四点：

首先，不是所有城中村都会被统租，并对统租改造的租户分批腾挪，预留3-6个月的过渡期

其次，改造后以不涨租金为原则，即使有涨幅，也不超过原来的10%

第三，督促业主对租户依法依规补偿，根据生活情况，实在搬不了的可以不搬

并对自愿搬离的租户，提供搬家补贴

最后一点，强调租户子女入学，不受城中村改造影响

这些官方解答，让白芒村的争议问题暂时告一段落

不过，这次被统租的，不只白芒村一个

网传的城中村统租名单中，共有100多个村子，覆盖了半个深圳

来源：深圳更新旧改房产资讯

虽然名单有待考证，但一波未平一波又起

6月5日左右，安居微棠旗下的白石龙统租公寓，一则签约协议再次引发关注

合约中，强调6岁以下、60岁以上的租客限制入住公寓

尽管公寓原本的定位就是青年群体，但很多人认为，这个限制对一些打工人的家属并不友好

6月9日，微棠工作人员表示已经取消年龄限制

到今天，时间来到6月中旬，关于深圳城中村统租的连锁讨论，依然此起彼伏

02

统租工作的暂缓，背后是租客对于未来价格的担忧

这一点，和城中村本身的底层逻辑是分不开的

在深圳，城中村是一个特别的存在，连接着城市的A、B两面

一方面，它是外来人口的第一个落脚点，帮助很多人以较低的成本在深圳扎根

另一方面，又持续塑造着整体的城市观感

首先，单从数据看，城中村对深圳的意义就大有不同

截止2022年，深圳城中村已经超过1700个，常住人口超过1300万

而深圳统计局数据显示，全市的常住人口是1768.16万人

这意味着，在深圳，有75%的人都选择住在城中村

最早期的时候，很多大佬、老板也是从城中村起家的

比如网易的丁磊、华为的任正非，创业初期都有过城中村居住或办公的经历

可以说，从这里走出了很多创业奇迹

今天，城中村依然是新市民、青年人来深奋斗的租房大本营

尤其一些应届毕业生，能租到公司附近的城中村已经是不错的选择了

于是，深圳年轻人最常见的生活状态，就是白天在CBD用力挥洒青春

晚上住进月租金2000元以内的城中村，吃着外卖15块钱起步的猪脚饭

图源：饿了么APP

很明显，城中村和深圳的发展历程，是紧密联系在一起的

而除了写字楼白领和码农，在城中村生活的，更多还是低收入人群

他们多从事服务、制造行业，包括餐饮员工、商场员工、制造厂工人、快递员、家政阿姨等

这些行业，本身工资就不高，未来涨幅也不是很大

所以统租后传出的租金上涨，才会触动到他们的神经，担心以后在深圳的生活、工作，会更加困难

总的来说，低生活成本的城中村

给了很多人，在城市中一个基本的容身之地

这样的城中村，在深圳已经存在了很多很多年，甚至成为了一个城市符号

不过阳光和阴影是同步的，城中村的B面也一直存在

在《出梁庄记》中，学者梁鸿描述了她眼中深圳早期的城中村生活

此处贴一段原文截图，与各位分享：

很多年过去了，目前很多城中村的居住条件依然较差，基本设施不完善，生活水平较低

比如有的租客要自备冰箱、空调、热水器等，也是一笔不小的成本

很多城中村居民，会在各种当地媒体评论区，反映民水电价格太贵

1.5元1度的电，8元一吨的水，高峰期还经常停水停电，日常生活都受到影响

还有一点就是，租赁市场缺乏规范，房东漫天要价、不退押金的纠纷也时有发生

这些复杂的问题，一直是城中村久治不愈的沉疴

也是此次，深圳统租改造的一个初衷

不仅要满足市民的住房需求，更要提高日常的生活质量

统租后，政府会统一配备基础设施，避免私搭乱建的消防隐患

也统一掌握价格，避免房东随意定价

不过，从5月至今的实际过程来看，改造后的租金情况依然具有明显的不确定性

这也是这一政策落地后最核心的关注点

03

深圳为什么要做城中村统租？

其实，早在2017年，深圳就尝试过走城中村规模化租赁的路子

只是当时完全由市场化运作，所以租金涨幅是不可控的

2018年某项目的统租改造工作中，也因为租金可能会上涨2-3倍，遭到了租客的反对，最终迫于种种压力暂停了

而这一次深圳的城中村统租，是由官方正式介入租赁市场

对于租金的整体涨幅，也做了一定的限制

而且，和2018年不同的是，现阶段，深圳推行城中村统租

既是城市资源发展的必然选择，也是民生保障的迫切需要

首先，深圳这座城市本身比较小，只能向上求面积

所以在城中村，会出现很多又高又密的一线天居民楼，容积率达到7-8，甚至更高

这种密度下，每平米的居住人口，就超过了其他城市的3-4倍

这也注定了深圳的城市更新，成本非常高

无法直接套用其他城市的拆建模式，只能另寻出路

其次，在“十四五”规划中，深圳又提高了保障房的筹集目标

从原本的54万套（间）提高到了不少于74万套（间）

今年，全年的目标是16万套（间）

如果全部通过开工新建的方式来完成，土地资源就会越来越紧张，对地方财政也是一个不小的考验

最快的方式，就是盘活现有住房

比如旧住宅区改造，以及大规模城中村房源的品质化提升

所以，今年深圳要通过旧住宅区拆除重建，完成近3万套的筹集目标

在城中村的规模化品质化改造中，筹集5.2万套（间）

而有国资背景的安居微棠，就是负责统租的企业之一，承担了4.9万套的保障房任务

所以目前的统租政策，其实是深圳城中村改造难的另一个出口

也是官方在保租房工作中，第一次这么直接、深入的介入租赁市场

由官方统一来管，最大的优势就是稳定了

我搜了下安居微棠的案例，发现早期龙华区的元芬村改造中，就出现过这家国资企业的身影了

根据企业介绍，城中村房源改造的成本，每平米就要2500-3000元左右

目前已开业的元芬村社区中，一居室租金在1869元，二居室租金2799元

图源：微棠公寓小程序

按这个标准，对安居微棠来说，统租其实是一个微利业务

毕竟深圳的初衷，还是解决城中村的居住问题

只是，城中村原本的存在价值，就是为深圳提供众多低价的租赁房源

在这个基础上，很多人对于住房的需求存在明显差别

目前，租客对未来租金可能上涨的恐慌，也是建立在这个基础之上的

所以，深圳统租工作的后续开展，首要解决的也是这个问题

04

目前，统租的签约工作整体上是暂缓了

但根据深圳发布的态度来看，只是进入了一段调整期

在全国保租房的硬性要求下，深圳的城中村统租，是一次与众不同的尝试

不过，也存在一定争议

至于暂缓调整过后，还会不会有进一步的动作

在租客的核心关注点上，能不能给出更好的解决方案

也确实挺让人期待的

以上正文，来自余奔雷

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